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Die Grundsteuer muss einfach, transparent und aufkommensneutral sein

Reform der Grundsteuer


Die Grundsteuer hat für die kommunalen Haushalte eine enorme Bedeutung. Nach der Gewerbesteuer und dem Gemeindeanteil an der Einkommensteuer stellt die Grundsteuer die drittgrößte Einnahmequelle der Kommunen dar. Allein in Niedersachsen belief sich das Grundsteueraufkommen im Jahr 2019 auf insgesamt rund 1,4 Milliarden Euro, bundesweit auf rund 14 Milliarden Euro.

Nachdem das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 die gesetzlichen Regelungen zur Grundsteuer für unvereinbar mit dem allgemeinen Gleichheitssatz der Verfassung erklärt hat, musste der Gesetzgeber rasch reagieren. Nach dem Bundestag hat auch der Bundesrat am 8. November 2019 eine Reform der Grundsteuer beschlossen.

Die bestehenden Regelungen gelten weiterhin bis zum 31.12.2024. Die Grundsteuer muss auf eine neue, zukunftssichere und gerechte Basis gestellt werden. Die bisherigen Bewertungsgrundlagen wurden vom Bundesverfassungsgericht als völlig veraltet und damit für verfassungswidrig erklärt. Eine Reform der Grundsteuer bedeutet daher, dass zunächst rund 35 Millionen Grundstücke bundesweit neu bewertet werden müssen. In Niedersachsen betrifft das rund 3,5 Millionen Grundstücke. Bis 2025 ist nun Zeit, um die notwendigen Daten zu erheben. Diese Aufgabe ist beachtlich.

Das neue Bundesgesetz sieht ein wertabhängiges Modell vor. Demnach stützt sich die Berechnung weiterhin auf den Wert und auf die Fläche einer Immobilie. Auch die durchschnittlichen Mieten in der betreffenden Wohnlage und u.a. das Alter der Gebäude sollen nach dem Modell einfließen. Der Wert für jedes einzelne Grundstück muss also ermittelt werden, was notwendigerweise aufwändig ist. Alle sieben Jahre müssen alle Grundstücke neu bewertet werden.

Den Ländern steht es – aufgrund einer ab 2025 möglichen Öffnungsklausel – frei, ein abweichendes Landesgesetz mit einer eigenen Berechnungsmethode zu entwickeln. Die niedersächsische Landesregierung hat sich noch nicht festgelegt, ob sie davon Gebrauch machen wird. Es ist jedoch sinnvoll, dass es auf Länderebene nicht viele verschiedene Grundsteuermodelle gibt. Derzeit beraten die Länder, ob sich mehrere von ihnen im Falle der Nutzung der Länderöffnungsklausel hinter einem Modell versammeln könnten.

Möglich wäre sogar ein reines Flächen-Modell, welches von Bayern bevorzugt wird. Das Flächen-Modell nimmt allein die Größe des Grundstücks und des Gebäudes zum Maßstab. Das Modell ist sehr einfach und gut nachvollziehbar. Seine einzige Schwäche liegt darin, dass für zwei Grundstücke derselben Größe in derselben Kommune dieselbe Grundsteuer erhoben wird – egal, ob sich das Objekt in allerbester oder in mäßigerer Lage befindet. Ein solches Ergebnis wird häufig als ungerecht empfunden.

Das Niedersächsische Finanzministerium spricht sich für einen Kompromissvorschlag aus, der auf dem Flächenmodell aufbaut und kommunale Lagefaktoren bei der Berechnung mit einfließen lässt.
Typischerweise ist der Nutzen eines Grundstücks davon abhängig, an welcher Stelle in der Kommune das Grundstück liegt. Das bedeutet, auch die Lage spielt eine Rolle. Die Lage kann abgebildet werden, indem für jedes einzelne zu bewertende Grundstück das Verhältnis des Bodenrichtwerts zu dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde ermittelt wird.

Der Bodenrichtwert dient dabei als „Lageindiz“. Der sich aus der Verhältnisrechnung ergebende Faktor wird sodann in einer gedämpften Form auf das Ergebnis des bayerischen Flächenmodells angewendet. Die Dämpfung erfolgt mathematisch durch einen Exponenten von 0,3 auf das Verhältnis der Bodenrichtwerte.

So erhält ein unterdurchschnittlicher Bodenrichtwert (Faktor < 1) eine Minderung, ein überdurchschnittlicher Bodenrichtwert (Faktor > 1) eine Erhöhung. So wird zum Beispiel bei einem – in Relation zum Durchschnittsbodenwert der Gemeinde - doppelt so hohen Bodenrichtwert das Ergebnis des „reinen“ Flächenmodells nicht verdoppelt, sondern nur um rund 20 % erhöht. Oder bei einem halb so hohen Bodenrichtwert wird das Ergebnis nicht halbiert, sondern lediglich um rund 20 % vermindert.

Die Gutachterausschüsse können die einfache Berechnung der Faktoren durchführen und das Ergebnis fließt automatisch in die Steuerberechnung ein.Das ist für alle Beteiligten deutlich einfacher und weniger streitanfällig als die Ermittlung der Grundstückswerte nach dem Bundesmodell. Damit ist auch ein deutlich geringerer Personalaufwand verbunden.

Die Grundsteuer muss auf jeden Fall als verlässliche Einnahmequelle für die Gemeinden erhalten bleiben. Die Reform darf auch den Finanzämtern, Bürgern und Kommunen nicht zu viel Aufwand auferlegen.
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Artikel-Informationen

erstellt am:
22.07.2016
zuletzt aktualisiert am:
30.11.2020

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